若征房地产和遗产税 楼市会怎样?

12月19日，中国社科院在北京发布了2017年《经济蓝皮书》。其中，涉及到了房产税和遗产税的问题。

蓝皮书认为，房地产行业的过度繁荣，不仅会大幅提高其他行业的生产成本，而且会对实体经济产生显著的挤出效应。从目前信贷结构来看，房地产行业导致"一将功成万骨枯"的经济现象开始逐渐显现。因此，实施房地产税和遗产税迫在眉睫。

看来房地产税和遗产税真的要来了!但是，中国人民银行统计司司长盛松成多次表示，房地产税设计复杂，几年内难以推出。

我们先不管它到底什么时候出，因为它迟早是要出的。如果这两个税种政策出台，会给中国楼市带来怎样的影响呢?

先说房地产税

房地产税之所以复杂，是因为它的制定存在三个大问题：“收不收”，“收多少”和“怎么收”

第一个问题：收不收

征收房地产税，其实争议很大。国外欧美等发达国家之所以征收房地产税，是因为他们的房子产权永久，地又是属于个人，而且买地的费用不高。

美国征收房产税的目的是维持地方政府的各项支出、完善公共设施和福利，因此美国房产税的收税主体是郡政府、市政府和，联邦政府和州政府都不征收房产税。而我们中国，房子是自己的，但土地是国家的，使用权只有70年，相当于租住，征收房地产税不免有异议。

但是，正如蓝皮书中所说，房地产业过度繁荣已经威胁到了支撑我国经济根本的实体经济。因此，建立长期有效的管控机制势在必行。房地产税和遗产税的出台，也就迫在眉睫，房地产税不出意外的话，肯定是会征收的。

第二个问题：收多少

目前，国内对于房地产税的制定毫无经验，制定规则的时候肯定会借鉴欧美国家的标准。看房君不久前采访过一位专门研究美国房地产的女士，据她介绍，美国对于房地产税税率各州各市都不尽相同，大概在1%~3%。加州税率在1%左右，而德州则需要3%。

另外，他们的税收是根据房产估值价来计算。这和我们的房产税征收规则一样。

美国2014年各州房地产税率

从上图可以看出，美国的房产税税率各城都不相同，呈现西北低、东南高的格局。例如一套150万美元的房子，在夏威夷仅需缴纳4200美元，在西雅图则要1.5万美元，而在德州休斯顿则需要4.95万美元。但，美国房地产税率，持有的时间越长会越底。

房地产税的计算方式其实是一件很复杂的事情，所以盛松成才那么肯定地说，国内推出房地产税仍需要几年的时间。

如果国内征收房地产税的话，估计也会采取这种差别化对待的方式，因为这种方式无疑是最合理的。一二三四城市采取等级制。但是，对于三四线城市库存量较大的城市，像北海、济南、西宁这样库存量非常大的城市，以及沈阳、大连不但库存量较大且人口在流失的城市，房子本来就卖不出去，如果加征房地产税，对于库存量无疑是雪上加霜。因此，看房君以为，国内的房地产税税率制度不但要分等级，还要给一些去库存周期较长的城市豁免权，因地制宜，因城施策。

第三个问题：怎么收

这是一个更复杂的问题。

国内因为产权仅为70年，而国外是永久，所以看房君认为，在征收房地产税方面会，政府应该会给拥有房产的人一定的免证权，要么按套数免征，或者按照人均面积免征，抑或是按照价值免征。这都是一种猜测，究竟按照何种方式，不到最后谁都不知道采取何种方式。

不过，从出台房地产税就是为了打击投资者这个目的出发，看房君以为，按照价值免征更合理。

举个例子，A在某一二三城市各一套房，面积均为100平米，估值分别是500万、200万和50万，假如这三个城市税率分别是1%、0.5%和0.2%。

如果按套数免征，谁都会选择免征一线城市的房产，这样每年就可以少交5万元的税费;如果按照面积免征，也会首选一线城市的房子，少交许多税;前面两种方法均给了投资者避重就轻的机会，而按照价值免征，则可以避免这种漏洞。上面三套房，如果税收全都要交的话，1年需要缴纳6.1万元，按照价值免征，直接免征部分税收即可，这就把问题简单化了。

另外，除了给予一定的免证权外，看房君以为北上广深一线城市开征的税率不会高于3%。这个度其实很难把握，高了会导致资本大量外逃，低了又达不到想要的调控效果，所以这个问题有关部门得仔细研究斟酌。

看房君个人估计会在1%左右。一线城市一套普通的房子官方评估价在450万左右，按照这个税率计算，每年需要缴纳房地产税4.5万左右。如果税率不变，70年累积下来需要缴纳315万左右。

如果你在一线城市有两三套这样的房子，除去价值免征部分，一年仍需缴纳二十多万的税收。而且，如果力度够大，还很有可能采取惩罚性的累进制房地产税率，即第一套征收1%，第二套征收2%，第三套征收3%这种模式，一年下来就是三四十万的税。

这么重的税，必定会迫使那些手中拥有多套房产的人出让。但是对于热点城市，人口不断涌入，不愁没有人接盘。所以，他们即使出让，价格也基本和市场一致，不会有太大浮动，因此，对房价的影响并不大。

说完房地产税，再说遗产税

遗产税一来，如果税率够高的话，许多老年人会选择把房子卖给儿女，而不是让儿女继承。因为相比于买卖过程中所需要缴纳的房地产税，开征遗产税高得多。

有人曾计算过一套90平米300万的房子，父母已经住了5年以上，如果卖给儿女仅需花费3万多，而遗产税开征后，继承房产需要7万多，父母赠予儿女更要花费16万多。

而且，如果打击投资者的遗产税真的要来，不可能这么温和。看房君以为，也会效仿房地产税，采用惩罚性累计制。所以，到时候父母更多会选择卖给儿女，不收费直接缴纳一些税费就搞定了。

但是，在一线城市，父母卖给独生儿女两套后，第三套必须卖出去，因为政策规定只能握有两套。

遗产税对于房价的影响也不大，但是和房地产税一样，会影响人们的资产配合。

因此，看房君以为，征收房地产税和遗产税主要会到来两个影响：

1、会迫使中产阶级和富人阶层的资产重新配置。以前，大家都是手握几套房子，房地产税和遗产税开征，手中的房子比较烫手，大多数人会选择转让出去，转而投向黄金、债券、基金等投资产品或者去海外投资。

2、那些拥有多套住房但仍然不肯卖出的人，则会选择出租。过去，这些手握几套房产的富裕阶层，很多都是宁愿空置也不愿出租，主要担心租客会在房子里面发生什么事故，导致房子价值受损。房地产税开征，一年几十万税收压力会逼得他们将房子出租出去，解决了资源闲置问题。但如果是惩罚性累进制房产税，即使出租出去，租金也发抵税，最终还是会因扛不住重税而转让。

3、至于对房价的影响，要看两种税收的税率大小。力度太大，尽管能打击房价，但是也会引起资本大量外逃，太小又起不到调控效果。因此，看房君以为，这两种税收出台时，这两个税率值应该是刚刚好，不大不小，能够对房价实行长期有效监控，但又不会过分打压。